Какую ответственность несет агентство недвижимости при купле продаже

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какую ответственность несет агентство недвижимости при купле продаже». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

1. Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
2. Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
3. Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

От чего зависит цена на услуги риелтора

Самый популярный вопрос при обращении в агентство недвижимости: «Сколько стоят ваши услуги?». Но однозначного ответа нет и быть не может, ведь у каждого крупного агентства не одна услуга.Все знают о двух основных — помощь в покупке и продаже недвижимости. Оплачиваются они в каждом агентстве по-разному, но обычно комиссия составляет процент от суммы сделки (1-5%, в зависимости от региона, конкретного объекта и конкретного агентства).Расходы на услуги агентства могут вырасти, если в ходе сделки придется решать сложные юридические вопросы (судебные тяжбы, работа с госорганами и т.д.).Если продавец сам нашел покупателя, или покупатель нашел интересующий его объект, клиент может заказать отдельно оформление ипотеки и юридическое сопровождение сделки.Каждая компания устанавливает свой прайс и свой перечень услуг.

Заключение договора с компанией

К сожалению, на рынке остался еще определенный процент агентств и частных риелторов, которые работают без договора и навязывают свои услуги.Но все же очень многие компании работают цивилизованно. Если хотите получить безопасную и качественную услугу — заключайте с агентством договор.Каждый клиент должен понимать, что договор — это не столько обязательства оплаты работы риелтору, сколько гарантии со стороны агентства. Конечно, если документ оформлен грамотно.

• Работу целого штата специалистов: агент, который подбирает или продает ваш объект, другие агенты, которые включаются в работу, ипотечные менеджеры, юридический отдел, отдел маркетинга, административный отдел.
• Гарантии безопасности: уважающие себя компании страхуют профессиональную ответственность, а штат юристов обеспечивает юридическую безопасность сделки.
• Скорость и выгода: грамотный агент найдет покупателю те квартиры, которые еще не появились в рекламе, подберет «горящие» варианты. Продавец получит максимальный спрос на свою недвижимость в короткие сроки. Ипотечный менеджер поможет выбрать самую выгодную ипотечную программу.
• анализ предложения на рынке
• поиск и подбор подходящих вариантов
• сбор информации по каждому варианту
• совместный просмотр с клиентом объектов
• переговоры с собственником, торг
• работа с ипотечным менеджером по подбору и подаче заявки на самую выгодную ипотечную программу
• проведение сделки совместно с юридическим отделом компании
• сравнительный анализ подобных объектов на рынке, предложение оптимальной цены
• создание спроса на объект
• разработка и проведение маркетинговой кампании
• проведение встреч и переговоров с потенциальными покупателями
• проведение сделки совместно с юридическим отделом компании

Услуги агента по недвижимости

Например, при сопровождении клиента по купле-продаже недвижимости, чаще всего, в услуги агента по недвижимости входят:

• поиск объектов недвижимости и информации по ним, соответствующей запросам клиента;
• организация просмотра выбранного объекта недвижимости;
• представление интересов клиента при просмотре недвижимости и в момент заключения договора;
• обсуждение и согласование договорных условий для работы с недвижимым имуществом;
• составление фотоотчета о состоянии недвижимости;
• проверка всех участников сделки;
• юридическое сопровождение;
• получение необходимых для проведения сделки дополнительных справок, выписок;
• контроль документооборота и сохранности документов по проводимой сделке;
• оказание помощи в регистрации перехода права собственности.

Помимо этого, существуют обязательные профессиональные задачи:

• анализ рынка недвижимости — актуальные тенденции и текущие изменения;
• создание и поддержание деловых контактов с клиентами;
• работа с поступающими заявками;
• работа с базой объектов недвижимости;
• актуализация информации о поступающих заявках;
• составление отчетности о проделанной работе.

Что надо знать при продаже квартиры через риелтора

Стоит тщательно отбирать риелторов, с которыми вы готовы сотрудничать: найти их компанию в сети Интернет, почитать отзывы, узнать, каким образом они собираются с вами работать и какое сопровождение на каких этапах будут вам оказывать, организуют ли они профессиональную фотосессию объекта.

Есть риелторы, которые работают только по эксклюзивным договорам. Эксклюзивный договор — это договор, по которому право заниматься продажей квартиры будет принадлежать только одному риелтору или агентству. Несмотря на то, что такой договор незаконный, т.к. он ограничивает права собственника самостоятельно распоряжаться своим имуществом, именно его предлагают подписать недобросовестные риелторы в первую очередь. Мы не рекомендуем работать с риелтором по такому договору. И не только потому, что вы не сможете искать покупателей самостоятельно параллельно с риелтором. Но и, как правило, по такому договору вы будете обязаны заплатить риелтору даже в случае, если покупателя на квартиру вы найдете сами. Хотя такое условие в договоре можно оспорить в суде как недействительное. Если услуга по подбору покупателя не выполнена, риелтору не за что платить деньги, кроме, возможно, компенсации за рекламное продвижение, которое нужно еще доказать. Однако все это подразумевает дополнительные материальные и временные расходы на судебное разбирательство.

Поэтому, прежде чем подписать любой договор, внимательно его прочитайте и изучите. Проверьте, нет ли в договоре скрытых и не озвученных на переговорах дополнительных услуг и комиссий.

За свои услуги риелторы берут вознаграждение, которое может быть:

• в твердой сумме, например, 50 тыс. руб.,

• в виде процента от продажи, например, от 2 до 4% от стоимости реализованной услуги,

• смешанный вариант, например, 1% от стоимости квартиры плюс твердая сумма в размере 30 тыс. руб.

Как правило, услуги риелтора оплачивает тот, кто обратился к нему, и после того, как сделка купли-продажи состоится.

И как на любом рынке услуг, на риелторском тоже могут встречаться недобросовестные исполнители. Иногда такие риелторы могут предлагать своим клиентам пойти на противозаконные, так называемые черные и серые схемы в ходе сделки купли-продажи, например, намеренное занижение стоимости в договоре. Даже если риелтор аргументирует тем, что хочет вам помочь, никогда не стоит на это соглашаться. Риелтор не несет никакой ответственности, а отвечать придется вам самим.

Несмотря на вышеперечисленные предостережения, услуги профессионального, грамотного и добросовестного риелтора существенно снимают с продавца квартиры большинство забот и делают выход к сделке и саму сделку купли-продажи быстрее и легче.

Что такое «чистота сделки», может ли ее гарантировать риэлтор? Обучение риэлторов

Потребители услуг риэлторов хотят и настаивают на гарантиях «чистоты сделки», причем хотят включить эти гарантии в условия Договора с риэлтором и еще с возмещением ущерба, в случае неприятностей и потерей недвижимости.

Эту тему я раскрываю со своей точки зрения частного риэлтора. Если кто-то со мной не согласен может выразить свои альтернативные мысли в комментариях к данной статье.

Многие юристы настроены против риэлторов, видя в них конкурентов. Но ведь, если задуматься, то ни один юрист, ни один нотариус не может гарантировать абсолютную 100% чистоту сделки, да еще и взять на себя полную материальную ответственность, так только на словах.

Общей задачей риэлторов и юристов является минимизация степени риска в сделках купли-продажи объектов недвижимости для покупателей и продавцов.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки

30 августа прошли организованные ОП РФ нулевые чтения законопроекта 1 , направленного на регулирование риэлторской деятельности. Этот документ стал очередной 2 попыткой ввести в нормативную плоскость порядок оказания услуг риэлторами. Как следует из пояснительной записки к проекту этого закона, на сегодняшний день свыше 500 тысяч физических и юридических лиц определяют свою деятельность как «риэлтор» или «агент по недвижимости». Однако большая часть сделок с недвижимым имуществом остается в «тени» из-за деятельности нелегальных посредников – по оценкам экспертов в разных регионах России рынок нелегальных риэлторских услуг, осуществляемых физическими лицами, составляет до 60% от объемов совершаемых сделок.

На нынешнем рынке недвижимости, по мнению Лидии Михеевой, нет того, что называют гарантиями права собственности. Но виноват ли риэлтор, если он не может с уверенностью гарантировать клиенту, что сделка состоится, переход права собственности будет зарегистрирован и, главное, государственная регистрация не будет позже подвергнута сомнению? И кто должен нести ответственность в том случае, если в последствии право собственности будет оспорено?

В рассматриваемом законопроекте эти особенности пока не отражены, однако разработчики обещают учесть все замечания специалистов и доработать документ так, чтобы он стал действенным механизмом по защите прав клиентов, обращающихся за оказанием риэлторских услуг.

Мера ответственности риэлтора в соответствии с действующей в настоящий момент системой добровольной сертификации определяется условиями договора оказания риелторских услуг и действующим законодательством (п. 5.8 Системы добровольной сертификации услуг на рынке недвижимости РФ). А гражданско-правовое законодательство, напомним, устанавливает приоритет положений договора, которым в том числе можно снизить предусмотренный законом размер подлежащих возмещению убытков (ч. 1 ст. 15 ГК РФ).

Ответственность несет регистрационный орган. Если у покупателя забирают недвижимость, то регистратор, который вносил запись о предыдущем собственнике, выплачивает ему все, что он потерял, – независимо от вины. Оборотной стороной этой формы является крайне высокая пошлина, которую нужно заплатить при обращении к регистратору (как правило, от 5% до 15% от стоимости сделки). «Система проста – нет никаких нотариусов, есть только регистратор, который собирает большие фонды из больших пошлин, а из них впоследствии и выплачивается возмещение», – делится Роман Бевзенко.

Важно помнить о том, что посредник – своего рода помощник. Предмет его обязательств не предполагает гарантию того, что он сможет выполнить определенные сделки или юридические действия. Поэтому он отвечает только за то, что не предпринимает необходимых действий, направленных на исполнение поручения, но он не отвечает за неисполнение третьим лицом сделки, заключенной в интересах «хозяина дела». Исключение – если посредник, действующий как комиссионер или как агент в агентском договоре по модели комиссии, принял на себя ручательство за исполнение сделки – делькредере, а также если он не проявил должную осмотрительность при выборе третьего лица (п. 1 ст. 993 ГК РФ). Но непроявление необходимой осмотрительности при выборе контрагента относится к моменту заключения с ним сделки и не может толковаться расширительно (п. 15 информационного письма № 85) (см.: А. Егоров. Посреднические договоры. Какой вид лучше выбрать в зависимости от круга поручаемых действий. // Юрист компании, №4, апрель 2013).

Однако случаи выдачи клиентом доверенности риелтору на совершение юридических действий в риелторском обороте практически отсутствуют из-за недоверия граждан к риелторам. Поэтому самым распространенным случаем риелторского договора является договор по которому совершаются не юридические, а иные действия – действия по поиску контрагента и консультированию по заключению сделки – фактическое посредничество. В этой связи может возникнуть сомнение в том, что данный договор агентский, поскольку он предусматривает, при буквальном толковании, совокупное совершение «юридических и иные действий», тогда как в данном случае имеют место быть только «иные действия».

Тем не менее, такой договор также является агентским. Как пишет А. Егоров «фактическое посредничество – это, по сути, сведение контрагентов. То есть посредник сам не заключает сделку по поручению «хозяина дела». Он находит подходящего контрагента, договаривается с ним об условиях сделки и сводит его с «хозяином дела», сопровождает сделку, в частности, консультациями и юридической поддержкой. Если «хозяин дела» заключает с найденным контрагентом договор, то посредник приобретает право на вознаграждение. На этом его миссия заканчивается.

Возвращаясь к договору агентирования, именно фактическое посредничество является теми «иными действиями», которые могут поручаться агенту. Кстати, есть еще одно распространенное заблуждение относительно предмета агентского договора: формулировку пункта 1 статьи 1005 Гражданского кодекса («юридические и иные действия») иногда понимают так, будто агенту непременно должны поручаться и юридические действия, и иные действия (не может быть только юридических действий или только действий по фактическому посредничеству). На самом деле предлог «и» в вышеуказанной норме употребляется в значении «или», то есть указывает на альтернативность (предметом агентирования могут быть юридические действия либо фактическое посредничество)» (см: там же).

Может возникнуть мнение, что риелторский договор – это договор возмездного оказания услуг по которому исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

Кaк paбoтaeт aгeнтcтвo нeдвижимocти

B paбoтe aгeнтcтвa мoжнo выдeлить 6 ocнoвныx этaпoв:

1. Фopмиpoвaниe бaзы: aгeнтcтвo coбиpaeт ocнoвнyю инфopмaцию o нeдвижимocти, apeндoдaтeляx и пpoдaвцax и pacпpeдeляeт ee мeждy coтpyдникaми. Cюдa вxoдит aдpec, кoличecтвo кoмнaт, мeтpaж, opиeнтиpoвoчнaя cтoимocть. Aгeнты, в cвoю oчepeдь, yтoчняют инфopмaцию пo кaждoмy oбъeктy: oт цeн дo ocoбeннocтeй инфpacтpyктypы.
2. Paзмeщeниe peклaмы c инфopмaциeй oб oбъeктax нa caйтe и дpyгиx плoщaдкax: Aвитo, Циaн, Дoмoфoн и дpyгиx. Чeм бoльшe людeй yвидит oбъявлeния, тeм вышe шaнc, чтo нaйдeтcя пoкyпaтeль или apeндaтop.
3. Юpидичecкaя пpoвepкa oбъeктoв. У cпeциaлиcтa дoлжнa быть выпиcкa из дoмoвoй книги o вcex зapeгиcтpиpoвaнныx квapтиpe гpaждaнax, инфopмaция из EГPН o пepexoдe пpaв нa нeдвижимocть, тexничecкий пacпopт, зaпpoc из apбитpaжнoгo cyдa, нe пpизнaвaлcя ли coбcтвeнник бaнкpoтoм. Aгeнтcтвo paccкaзывaeт пoтeнциaльнoмy пoкyпaтeлю инфopмaцию o вcex coбcтвeнникax: ecть ли cpeди ниx нecoвepшeннoлeтниe, инвaлиды, лицa, кoтopыe нaxoдятcя в мecтax лишeния cвoбoды, нe yчacтвoвaли ли oни в имyщecтвeнныx cпopax, нe дeлaли ли нeзaкoннyю пepeплaниpoвкy.
4. Paбoтa c клиeнтaми и yпpaвлeниe пpoдaжaми. B интepecax coтpyдникoв пoдoбpaть нaибoлee пpивлeкaтeльныe и выгoдныe для зaкaзчикa вapиaнты, eздить нa пoкaзы — этo нaпpямyю влияeт нa eгo дoxoды.
5. Пoдгoтoвкa пaкeтa дoкyмeнтoв. 3apyчившиcь дoвepeннocтью, aгeнт зaнимaeтcя cбopoм и пpoвepкoй нeoбxoдимыx для cдeлки бyмaг и пpeдocтaвляeт oбpaзeц дoгoвopa. B «Этaжax» ecть coбcтвeнный штaт юpиcтoв, кoтopый пpoвepяeт дoкyмeнты нa нaличиe oшибoк и cooтвeтcтвиe зaкoнoдaтeльcтвy, пoэтoмy бюpoкpaтичecкий этaп пpoxoдит быcтpo.
6. 3aключeниe дoгoвopa, пoтoмy чтo пo ycтнoй дoгoвopeннocти ни oднa пopядoчнaя кoмпaния нe paбoтaeт.

Cнaчaлa клиeнт пpиxoдит в aгeнтcтвo и paccкaзывaeт o cвoeй cитyaции, знaкoмитcя c aгeнтoм. Baжнo oпpeдeлить чeткyю цeль и cфopмyлиpoвaть cвoи пoжeлaния: пpoдaть или oбмeнять нeдвижимocть, кyпить жильe в кpeдит или cpaзy, oбoзнaчить бюджeт, pacпoлoжeниe бyдyщeй пoкyпки, кoличecтвo кoмнaт, инфpacтpyктypy.

Cxeмa paбoты пpи пoкyпкe квapтиp

Для клиeнтa paбoтa нaчинaeтcя c пepвoгo пoxoдa в aгeнтcтвo и знaкoмcтвa c aгeнтoм.

Пpи пepвoй вcтpeчe oпытный coтpyдник yтoчнит вaши цeли, пoтpeбнocти и бюджeт и иcxoдя из этиx дaнныx пpeдocтaвит пoдpoбнyю кoнcyльтaцию. Oн знaeт o cитyaции нa pынкe и цeнax нa жильe в paзныx цeнoвыx ceгмeнтax, и cмoжeт пpeдлoжить пoдxoдящиe вapиaнты. Ecли клиeнтa интepecyeт квapтиpa в нoвocтpoйкe, тo нeoбxoдимo paccкaзaть клиeнтy o зacтpoйщикax, o пocлeдниx cдaнныx oбъeктax и тeкyщиx пpoeктax.

Ecли жeлaeмaя нeдвижимocть нe впиcывaeтcя в paмки ycтaнoвлeннoгo бюджeтa, тo oн пpeдлoжит кoмпpoмиccныe вapиaнты либo пoдбepeт ипoтeчнyю пpoгpaммy. Пocкoлькy aгeнтcтвa coтpyдничaют c бaнкaми, oни мoгyт пpeдлaгaть cвoим клиeнтaм низкиe пpoцeнты пo кpeдитaм, a тaкжe oтвeчaют зa oдoбpeниe выбpaннoгo жилья бaнкoм, зaнимaютcя cтpaxoвaниeм cдeлки.

Aльтepнaтивныe cдeлки

Taк нaзывaют oбмeн квapтиp c пoмoщью кyпли-пpoдaжи. Cyть в тoм, чтo двa дoгoвopa зaключaютcя oднoвpeмeннo: coбcтвeнник пpoдaeт cтapoe жильe и oднoвpeмeннo пoкyпaeт нoвoe. бывaeт тpex видoв:

• Улyчшeниe жилищныx ycлoвий.
• Cъeзд: xoзяeвa пpoдaют нecкoлькo квapтиp и пoкyпaют oднy.
• Paзъeзд: xoзяeвa пpoдaют квapтиpy и пoкyпaют нecкoлькo нoвыx.

Paздeл квapтиpы пpи paзвoдe, pacceлeниe poдитeлeй co взpocлыми дeтьми и нaoбopoт, pacпpeдeлeниe нacлeдcтвa, oбмeн cтapoгo жилья нa нoвoe, pacceлeниe кoммyнaлoк — вoт тoлькo нeкoтopыe cитyaции, кoгдa aктyaльнa aльтepнaтивнaя cдeлкa. Caмым cлoжным cчитaeтcя cъeзд, пoтoмy чтo быcтpo пpoдaть нecкoлькo квapтиp нa втopичнoм pынкe oднoвpeмeннo нeпpocтo, ocoбeннo в ycлoвияx, кoгдa пpeдлoжeниe пpeвышaeт cпpoc.

Oбычнo, чтoбы нaйти пoдxoдящиx кaндидaтoв yxoдит дo двyx мecяцeв, нo чacтo пoиcки зaтягивaютcя. Пpичин мнoгo: дoлгoe coглacoвaниe цeн, плoxoe cocтoяниe cтapoгo жилья, нecooтвeтcтвиe жeлaний вcex yчacтникoв. Чeм бoльшe зaинтepecoвaнныx cтopoн, тeм cлoжнee пpoцeдypa. Cлoжнocть в тoм, чтo пoкa aгeнт ищeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, cтoимocть пepвoй мoжeт выpacти или yпacть, пoэтoмy пpи плaниpoвaнии тaкиx oпepaций нyжнo yчитывaть кoлeбaния pынкa.

Нeльзя пyтaть aльтepнaтивнyю cдeлкy c oбмeнoм, пoтoмy чтo этo oднoвpeмeннaя пoкyпкa и пpoдaжa, в тo вpeмя кaк oбмeн — cмeнa oднoгo нeпpивaтизиpoвaннoгo жилья нa дpyгoe или oбмeн квapтиpaми, oдинaкoвыми пo cтoимocти.

Aлгopитм дeйcтвий здecь пoчти тaкoй жe, кaк y пpямыx cдeлoк, c yчeтoм тoгo, чтo aгeнтy пpидeтcя oцeнивaть и пpoвepять нa юpидичecкyю чиcтoтy cpaзy нecкoлькo oбъeктoв и дoгoвapивaтьcя o цeнax и дoплaтax c нecкoлькими клиeнтaми. Нaпpимep, ecть двe квapтиpы и тpи клиeнтa. Пopядoк дeйcтвий бyдeт пpимepнo тaкoй:

1. Aгeнт выcтaвляeт нa пpoдaжy пepвyю квapтиpy, пapaллeльнo ищeт aльтepнaтивныe квapтиpы для пepвoгo клиeнтa;
2. Aгeнт oбcyждaeт пpeдвapитeльныe ycлoвия cдeлки c пoкyпaтeлeм пepвoй квapтиpы, пoкaзывaeт eмy peзyльтaты пpoвepки и cocтaвляeт дoгoвop пo пepвoй квapтиpe,
3. Aгeнт выбиpaeт aльтepнaтивнyю квapтиpy, пpoвepяeт дoкyмeнты и oбcyждaeт ycлoвия cдeлки;
4. Ecли вcex ycтpaивaют ycлoвия, aгeнт cocтaвляeт дoгoвopы кyпли пpoдaжи для вcex клиeнтoв.
5. Дeнeжныe pacчeты: пpoдaвцы квapтиp apeндyют бaнкoвcкиe ячeйки для пepeдaчи дeнeг, вce yчacтники пoдпиcывaют дoгoвopы, пoкyпaтeли зaклaдывaют дeньги в ячeйки;
6. Aгeнт peгиcтpиpyeт дoкyмeнты, oтдaeт дoкyмeнты нa pyки клиeнтaм.
   Пocкoлькy для Pocpeecтpa этo тpи нeзaвиcимыe cдeлки пo кyплe-пpoдaжe, вoзмoжeн oткaз в oднoвpeмeннoй peгиcтpaции и зaдepжки, нo тaкoe cлyчaeтcя peдкo;
7. Bce yчacтники cдeлки пoлyчaют зapeгиcтpиpoвaнныe дoкyмeнты;
8. Пpoдaвцы квapтиp зaбиpaют дeньги oт пpoдaжи из ячeeк, вce yчacтники пoдпиcывaют aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти.

Чeм бoльшe yчacтникoв цeпoчки, тeм cлoжнee и дoльшe пpoвecти cдeлкy.

Какую ответственность несет агентство недвижимости?

Агентства недвижимости не несут ответственности в случае расторжения сделки, так как не имеют доступа к достоверной на момент сделки информации о юридической чистоте квартиры. Приведу пример. Агент получает выписку из ЕГРН за два-три дня до сделки. За это время собственник квартиры может взять кредит под залог своего жилья либо прописать несовершеннолетнего ребенка, которого затем придется выписывать через суд.

Конечно, агент перед заключением сделки берет справку о том, что никто не прописан в квартире, а также запрашивает расширенную выписку из паспортного стола, где указано, кто был прописан в квартире ранее. Но нужно понимать, что вся полученная информация действительна лишь на момент получения справки.

Если есть опасения в юридической чистоте квартиры, то стоит заключить договор купли-продажи с нотариусом, который несет материальную ответственность за чистоту сделки. Нотариус, в отличие от риелтора, вправе заказать выписку из ЕГРП на день совершения сделки и убедиться в отсутствии обременений. Приготовьтесь при этом заплатить нотариусу за услуги немаленькую сумму – процент от кадастровой стоимости квартиры.

И риелтор, и нотариус могут выступать в суде свидетелями передачи денег за квартиру, подтвердить факт совершения оплаты и других обстоятельств сделки.

Таким образом, сегодня агентства недвижимости выступают в роли некоего интернет-магазина, где представлен широкий ассортимент «товаров» – комнат, квартир и земельных участков. Агент по недвижимости подберет подходящий вариант, проконсультирует по стоимости и характеристикам «товара». Определившись с выбором, идите к нотариусу, который выдаст вам «кассовый чек» – договор купли-продажи, который и гарантирует Вам чистоту сделки.

Агентство недвижимости занимается осуществлением комплекса услуг по продаже и покупке объектов недвижимости. К сожалению, сейчас появляются все более усовершенствованные мошеннические схемы, поэтому в агентствах, как правило, осуществляется проверка документов общедоступными способами. При этом стоит отметить, что деятельность агентства застрахована и, в случае возникновения проблемных документов, специалисты предлагают либо отказаться от покупки, либо застраховать сделку. Ставки на страхование составляют около 0,3–1%.

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

• не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
• отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
• просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
• действуют по доверенности;
• существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
• торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Для начала разберем, какие варианты работы риэлтора у клиентов в принципе могут быть:

1. Один риэлтор на обе стороны. Специалист получает двойное вознаграждение справедливо — его работа в этом случае очень сложная.
2. У обеих сторон разные агенты. Каждая сторона платит своему риэлтору.
3. Агент есть только у одной стороны. Именно в этой ситуации чаще всего возникает вопрос, кто платит риэлтору — продавец или покупатель.

Должен ли риэлтор отвечать за юридическую чистоту сделки?

Обращение в нотариальную контору — это обязательный этап отчуждения квартиры, если:

● продается собственность несовершеннолетнего ребенка;

● продается не недвижимое имущество целиком, а только доля в праве на него.

В остальных случаях такая форма договора не является обязательной, но в абсолютно всех случаях она желательна, потому что такое удостоверение страхует стороны от возможных юридических рисков. В отличие от риэлтора и стороннего юриста, консультирующего по вопросам недвижимости, нотариус, удостоверяя договор купли-продажи квартиры, несет полную материальную ответственность за свои действия.

Такое сопровождение означает, что нотариус:

● проведет правовую экспертизу сделки, самостоятельно запросит сведения из государственных реестров, в том числе, из ЕГРН, чтобы досконально проверить продаваемую недвижимость на предмет возможных обременений;

● подготовит текст договора купли-продажи, учитывающий ситуацию конкретной квартиры;

● лично побеседует с продавцом и покупателем. Он обязан проговорить условия заключаемого соглашения, ознакомить участников с юридическими последствиями данной операции, при необходимости ответить на возникшие вопросы. Кроме того, нотариус в ходе разговора убеждается в том, что все участники осознают смысл происходящего и находятся в здравом уме;

● после того, как продавец и покупатель подписали соглашение, он совершает на нем удостоверительную надпись, форма которой установлена нормативно;

● важный этап оформления сделки — государственная регистрация перехода прав собственности. При удостоверении обязанность по направлению документов в Росреестр ложится на нотариуса.

У нотариального удостоверения соглашения купли-продажи квартиры имеются очевидные плюсы:

● это надежная страховка от юридических рисков;

● это экономит время на регистрацию прав в Росреестре — если документы направляет нотариус, регистрация займет от одного рабочего дня.

● Стоимость нотариального удостоверения чаще всего находится ниже расценок сторонних посредников, которые при этом не несут ответственности за результаты своей работы.

Стоимость нотариального удостоверения установлена законом и не может изменяться произвольно.

Его услуги весьма разнообразны. При покупке комплекса, всё это выглядит примерно вот так:

• Подбор вариантов недвижимости по запросу клиента.
• Организация осмотров каждого из них.
• Анализ документов и их тщательная проверка.
• Ведение переговоров с продавцом или лицом, которое его представляет.
• Передача предоплаты за объект.
• Сбор и проверка документов на квартиру.
• Организация взаиморасчётов и подготовка договора купли-продажи.
• Оформление государственного договора.
• Организация передачи жилья новому хозяину.
• Ведение переговоров с покупателями и защита их интересов.
• Получение предоплаты с покупателя.
• Сбор документов для заключения сделки.
• Подготовка проекта договора купли-продажи, организация его подписания.
• Подача документов в государственную регистрацию.
• Сдача жилья в эксплуатацию нового жильца.

Сейчас всё чаще встречаются случаи, когда продавец и покупатель имущества – один и тот же человек. Риэлтор в таких ситуациях помогает не упустить важных деталей. Он не только подбирает варианты, но и проверяет квартиру на чистоту.

Владелец не должен иметь долгов по коммунальным платежам, кроме того, имущество также не должно быть кредитным. Таким образом, покупка через специалиста является более безопасной.

При обращении к риэлтору, вы получаете такие преимущества:

• Собственник не заполняет документы. Вся документация ложится на специалиста. Единственное, что он должен сделать – дать доверенность на выполнение работы. По ней риэлтор собирает бумаги и оформляет договор о купли-продаже.
• Не нужно тратиться на рекламу. Агент сам находит подходящие по цене варианты, а уже после идёт обсуждение всех деталей.
• Наработанная база клиентов. У опытных риэлторов всегда есть масса предложений для покупателей. Он знает об особенностях каждого из них, так что уже при первой встречи сможет обсудить несколько подходящих вариантов.

Скачать образец доверенности риэлтору при покупке квартиры

Вам стоит знать о том, что услуги риэлтора не бесплатные. Зачастую цена на них зависит от цены на само жильё. Условия оплаты прописываются в договоре на покупку, которые подписывается между сторонами в первую встречу. А теперь стоит рассмотреть случаи, в которых можно обойтись и без помощи специалиста в сфере недвижимости. Для людей, проживающих в небольшом городе, обращение к риэлтору не обязательно.

К тому же, если владелец не спешит с покупкой, он может самостоятельно встречаться с продавцами и смотреть предлагаемые к покупке объекты. В настоящее время рынок переполнен выгодными предложениями, поэтому на осмотр каждого имущества может уйти масса времени. Единственным минусом в этом плане является то, что вам никто не гарантирует заключения чистой сделки.

Многие люди выставляют жильё по заведомо привлекательной цене, а не знающие попадаются на уловку, теряя в последствии деньги и шанс начать новую жизнь в новой квартире.

Скачать бланк типового договора на оказание риэлторских услуг при покупке квартиры

Ответственность риэлтора заключается в следующем:

• Материальный ущерб, подтверждённый фактами. Агент должен заключить сделку о покупке так, чтобы покупатель не потерял деньги и имущество.
• Отказ от исполнения своих обязательств или их выполнение в ненадлежащем виде. Каждый риэлтор обязуется сопровождать клиента до конца сделки, принимая на себя все сложности.
• Нарушения, противоречащие законодательству страны. Сюда можно отнести дополнительные суммы денег за оказываемые услуги, а также недостаточно профессиональное оказание услуг клиенту.

Рассчитываем комиссию

При купле-продаже квартиры многие обращаются в агентство недвижимости за помощью. Посредники берут на себя полные обязанности по подбору подходящих вариантов, проверке документов и оказанию услуг на каждой стадии покупки. За это они получают вознаграждение, которое называется комиссия.

Кто и какие деньги платят за услуги агентства? Обычно комиссию оплачивают продавцы недвижимости. В договоре купли-продажи указывается процент от стоимости квартиры, который будет получен посредниками. Некоторые покупатели обращаются напрямую в агентство, чтобы заниматься поиском квартиры или проверкой объекта. В этом случае клиент обязан заплатить комиссию самостоятельно.

В зависимости от финансовой возможности ипотечности, есть несколько вариантов оплаты услуг агентов. Если покупатель берет ипотеку, то сумма комиссии зачастую включается в ипотечный кредит. В этом случае продавцы недвижимости заплатят дополнительный процент за оказание услуг по проверке и оформлению документов.

При обращении в агентство недвижимости, продавцы жилья передают всю ответственность за продажу и обязательства по документам и проверке объекта. Агент же берет на себя работу по подбору клиентов и проверке документов квартиры. Вся информация о клиентах и объектах находится у агента, который должен грамотно рассчитать комиссию и составить полные конечные документы по продаже.

Продавцы теряют ответственность за подбор клиентов и проверку объекта и переводят их на агента недвижимости. Агент обязан проверять каждый вариант своевременно грамотно проверять их и получать плату за свою работу. Каждый клиент имеет разные требования, и каждый объект требует индивидуального подхода со стороны агента.

Оплатить помощь агента нужно грамотно и своевременно. Комиссионные включают в сумму продаж еще один процент и должны быть рассчитаны по полной. Если клиент не получил и плату, и помощь агента, то продажа не считается завершенной.

Какая ответственность у риэлтора перед хозяином квартиры?

Если Вы собственник квартиры и обращаетесь к риэлтору с целью подобрать для Вашей недвижимости жильцов, риэлтор занимается поиском, экспозицией и подготовкой договора найма. Это зона ответственности риэлтора. После подписания договора дальнейшие взаимоотношения хозяина квартиры и квартиранта происходят в соответствии с Договором найма без участия риэлтора. Все возможные разногласия стороны решают или в мирном порядке путем переговоров, или через суд. Конечно, опытный риэлтор, который ценит своих клиентов, не забудет о Вас через месяц. И Вы можете обратиться к нему за помощью или советом, необходимым на долгом и не всегда легком пути рентобизнеса.

В практике сталкивались с собственниками, искренне считающими, что риэлтор отвечает за жильцов, проживающих в его квартире, а также за все их провинности и нарушения договора. Для хозяина квартиры агент не является гарантом благополучного взаимодействия с жильцами на протяжении всего срока найма. Задача его — сдать квартиру (найти квартиранта). Гарантом помимо обязательств по договору может выступать страхование жилья — хорошая тема, но очень малоразвитая в нашей стране. Поэтому при заселении жильцами и выплачивается собственнику страховой депозит, с которого реально покрыть небольшие издержки, полученные по вине нанимателя (к примеру, страховая компания не станет оплачивать телефонные счета).

Похожие записи:

• Как открыть свой бизнес с нуля идеи
• Как отпустить бывшего мужа после развода
• В 2024 г платили ли пенсионеры налог на имущество если имели 2 квартиры