Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бухучет в риэлторских компаниях в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Компания БУХпрофи предлагает вам воспользоваться нашими услугами по ведению учета вашего агентства. Стоимость ведения учета составляет в среднем от 12 000 до 15 000 руб. Более подробно ознакомиться с ценами на наши услуги и с перечнем оказываемых услуг вы можете ознакомиться на странице ведение бухгалтерского учета.
Бухучет для агентства недвижимости
Бухгалтерские операции (проводки) агентств по недвижимости:
- отражена выручка от продажи недвижимости Дт 62 Кт 90;
- отражены расходы, связанные с продажей недвижимости Дт 90 Кт 20,26,10;
- отражена сумма дохода от сдачи имущества в аренду Дт 76 Кт 91;
- отражены расходы, связанные со сдачей в аренду недвижимости Дт 91-2 Кт 20,26,10.
Порядок ведения учёта арендатором
Арендатору после получения предмета аренды необходимо признать в бухгалтерском учёте право пользования актива (ППА) и обязательства по аренде.
Если срок аренды не превышает 12 месяцев, рыночная стоимость объекта аренды меньше 300 тыс. рублей или компания имеет право вести упрощённый бухучёт, то арендатор может не признавать ППА и обязательства в бухгалтерском учёте (п. 11).
В таком случае арендатор может учитывать платежи равномерно или в любой другой оговорённой методике. При применении упрощённого варианта нужно, чтобы в договоре аренды не были также предусмотрены: выкуп, переход права собственности и субаренда. В ином случае придётся рассчитывать ППА и обязательства. (п. 12).
С 2022 года организации теперь учитывают в дебете активного счёта не конкретное имущество, а ППА. В кредите пассивного счёта — обязательства по аренде.
Правила учёта ППА аналогичны схожим по характеру активам арендатора. Из-за чего ППА учитывают на счёте 01 или 08 либо другом балансовом счёте (п. 10).
ППА признаётся по фактической стоимости, которая складывается из перечисленных частей (п. 13):
- Величины первоначальной оценки обязательства по аренде.
- Арендных платежей, которые были произведены в качестве аванса.
- Оценочного обязательства арендатора (например: перемещение, демонтаж и восстановление предмета аренды до оговорённого состояния).
- Затрат, связанных с подготовкой к использованию предмета аренды (доставка, установка и подобное).
Порядок перехода на ФСБУ 25/2018
Переход на новый стандарт осуществляется ретроспективно: нужно пересчитать сведения по действующим договорам аренды до 2022 года по новым правилам (п. 49).
Исключения:
- Новый стандарт можно не применять для договоров, которые закончатся по ходу 2022 года (п. 51).
- Организации, имеющие право вести упрощённый учёт могу применять новый стандарт только для договоров, которые будут исполняться с начала 2022 года (п. 52).
Также все арендаторы могут использовать упрощённый порядок применения ФСБУ 25/2018(п. 50), который подразумевает следующие действия:
- Стоимость ППА принять равной его справедливой стоимости.
- В бухгалтерском учёте отразить ППА и обязательства, как в предусмотренном порядке ведения учёта у арендатора.
- Оценить приведённую стоимость обязательств по аренде. Требуется дисконтировать номинальную стоимость оставшихся арендных платежей. Ставка дисконтирования будет равна процентной ставке по заёмным средствам, которые арендатор использует или мог бы использовать на условиях, сопоставимых с договором аренды.
Бухгалтерский учет застройщиков и Закон 214-ФЗ. Раскрытие бухгалтерской отчетности
Согласно ч. 4 ст. 23.3 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан размещать в ЕИЖС информацию, предусмотренную Законом N 214-ФЗ, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором осуществляется строительство, в единой информационной системе жилищного строительства (далее — система).
В частности, застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать (ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ) бухгалтерскую отчетность застройщика и аудиторское заключение в соответствии с ч. 5 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.
Кроме того, застройщик, среди прочего, раскрывает:
- промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее 30 календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода;
- годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее 120 календарных дней после окончания соответствующего отчетного года (ч. 5 ст. 3, п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона N 214-ФЗ).
А в Письме Минфина России от 29.01.2008 N 07-05-06/18 говорится о том, какую информацию должен раскрывать застройщик по договорам долевого строительства в своей бухгалтерской отчётности. Так раскрытию подлежит информация:
- об обязательствах участников договора по внесению денежных средств с выделением не внесенных в срок платежей;
- об обязательствах застройщика перед участниками договора по передаче прав на объект строительства после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию;
- об обязательствах застройщика перед участниками договора, возникающих в случае, если объект построен с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, или с иными недостатками, а также по возврату денежных средств и уплаты процентов в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
- о задолженности по кредитам и займам, привлеченным для долевого строительства;
- об активах застройщика, находящихся в залоге в обеспечение исполнения обязательств по договору залогом;
- о задолженности участников договора по оплате квартир после завершения долевого строительства и признания застройщиком выручки от продажи квартир.
ФСБУ 25/2018: кто платит налог на имущество
Объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, которое учитывается на балансе организации в качестве объектов основных средств, если налоговая база в отношении такого имущества определяется как его среднегодовая стоимость (пп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ).
Поскольку у арендатора объект недвижимости в форме ППА учитывается в составе основных средств, то он должен включаться в базу по налогу на имущество.
При этом может возникнуть ситуация, когда эта же недвижимость учитывается в составе основных средств и у арендодателя (например, если он вправе применять упрощенный учет и все объекты учета аренды учитывает как операционную аренду). В этом случае налогоплательщиком признается арендодатель.
Минфин России разъяснил порядок уплаты налога на имущество организаций по арендуемым помещениям (см., например, письма от 26.12.2019 № 03-05-05-01/102068, от 21.01.2020 № 03-05-04-01/2993, от 26.11.2020 № 03-05-05-01/103153).
Во избежание двойного налогообложения в договоре аренды должно быть зафиксировано, что объект аренды учитывается арендодателем на балансе в составе основных средств и включается в налоговую базу при исчислении налога на имущество организаций у арендодателя. В этом случае арендатор не платит налог на имущество.
По недвижимости, облагаемой по кадастровой стоимости, налог на имущество всегда уплачивает собственник имущества, то есть арендодатель (пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ). Полагаем, что эта информация также должна быть отражена в договоре аренды.
В «1С:Бухгалтерии 8» основные средства в форме ППА, учтенные на счете 01 и относящиеся к недвижимости (то есть для которых включен флаг Недвижимое имущество в карточке основного средства), по умолчанию включаются в расчет налога на имущество организаций. Если по договору аренды налог на имущество уплачивает арендодатель, то арендатор должен исключить соответствующее ППА из налогооблагаемой базы. Для этого в настройках налогов и отчетов из раздела Налог на имущество по гиперссылке Объекты с особым порядком налогообложения следует перейти в список объектов с особым порядком налогообложения и создать новую запись регистра, где указать, что арендованная недвижимость не является объектом налогообложения (рис. 8).
Единый сельскохозяйственный налог (ЕСХН)
| Утвердили новую форму книги учета доходов и расходов на ЕСХН | На титульном листе исключили поля для информации об адресе места жительства ИП и единице измерения. Уточнили названия граф в разделе 2, где показывают расходы на ОС и НМА. |
| Расширили перечень видов сельхозпродукции для применения ЕСХН |
В перечень продукции первичной переработки, произведенной из сельхозсырья, добавили продукцию морского зверобойного промысла:
|
Правовые основы сделок с жилищными объектами и правами на них
В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие права на недвижимое имущество подлежат обязательной государственной регистрации. Согласно ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вступившим в силу с 31 января 1998 г.
Учитывая сказанное, передача квартиры покупателю (по договору купли — продажи) или дольщику (по договору на долевое строительство) подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Законом N 122-ФЗ. Соответственно до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель (дольщик), даже получив в соответствии с договором квартиру в пользование и оформив с продавцом (застройщиком) передаточный акт, подписанный сторонами (или иной документ о передаче), не вправе распоряжаться ею (продать, сдать в аренду, заложить), как и продавец (застройщик) теряет право распоряжения объектом сделки. Приказом Минфина России от 24.03.2000 N 31н внесены изменения в п.41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, согласно которым затраты на приобретение зданий, не оформленные документами, подтверждающими государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях, отражаются в учете как незавершенные капитальные вложения на счете 08 «Капитальные вложения».
Что касается отражения в учете у продавца «реализованной», но не прошедшей государственную регистрацию квартиры, то, по мнению автора, в данном случае правомерно использование риэлтором счета 45 «Товары отгруженные», на котором следует отразить стоимость переданной покупателю квартиры, право собственности на которую к нему не перешло.
Государственной регистрации сделки с недвижимостью или правом на нее может предшествовать еще одна регистрация, например в Москве — учетная регистрация инвестиционного контракта и договора на привлечение финансовых средств в жилищное строительство в Департаменте муниципального жилья (далее — ДМЖ), которой в соответствии с Распоряжением мэра Москвы от 28.11.1997 N 935-РМ (далее — Распоряжение N 935-РМ) и в целях обеспечения защиты инвестиций в строительство жилья в г. Москве подлежат все инвестиционные контракты, заключенные от имени правительства Москвы.
Практика аудиторских проверок показала, что застройщики (инвесторы), привлекающие недостающие денежные средства соинвесторов для реализации инвестиционного проекта по строительству жилищного объекта, нередко нарушают положения Распоряжения N 935-РМ, в соответствии с которым до учетной регистрации инвестиционного контракта инвестор не вправе заключать договоры о привлечении финансовых средств в строительство жилья с гражданами и юридическими лицами.
Выдача распоряжений ДМЖ о передаче площади в собственность лиц — участников строительства производится исключительно на основании инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья, прошедших учетную регистрацию в ДМЖ (п.3.5 Распоряжения N 935-РМ), поэтому игнорирование учетной регистрации невозможно. В то же время нередко учетная регистрация инвестиционных контрактов и договоров на долевое участие в строительстве жилья осуществляется практически накануне сдачи государственной комиссии жилищного объекта, построенного на денежные средства дольщиков.
Юридическая безграмотность физических, а зачастую и юридических лиц, профинансировавших строительство жилого дома, может обернуться для них бедой, если на их пути окажется недобросовестный партнер. Поэтому в случае уклонения инвестора от учетной регистрации инвестиционного контракта и договоров о привлечении финансовых средств в строительство жилья п.3.6 Распоряжения N 935-РМ предусмотрено право ДМЖ внести в правительство Москвы предложения о расторжении инвестиционного контракта.
Кроме того, осуществляя деятельность, связанную с оказанием третьим лицам услуг по реализации инвестиционных контрактов на строительство жилья посредством привлечения денежных средств последних, риэлторской организации необходимо помнить, что в соответствии с п.7.1 Положения о лицензировании риэлторской деятельности в городе Москве (Приложение к Постановлению правительства Москвы от 18.11.1997 N 799) лицензирующий орган имеет право приостанавливать действие лицензии в случае поступления обоснованных жалоб граждан на противоречащие законодательству действия лицензиата в процессе осуществления лицензируемого вида деятельности.
|
О.Герман Ведущий эксперт |
Применять новый стандарт ФСБУ 25/2018 для учёта аренды с 2022 года должны все компании, которые предоставляют или получают имущество во временное пользование.
Шаг 2. Регистрация бизнеса
После того, как форма ведения бизнеса выбрана, предпринимателю необходимо открыть расчетный счет в банке, в таком случае ему не придется использовать в работе кассовый аппарат. При регистрации агентства недвижимости, предпринимателю рекомендуется использовать следующие коды ОКВЭД:
- Код 68.31.1 — посреднические услуги при купле-продаже недвижимости;
- Код группы 68.31.2 — посреднические услуги при аренде жилых и коммерческих помещений;
- Код 68.31.3 — консультационные услуги при купле-продаже недвижимости;
- Код 68.31.4 —консультационные услуги при аренде недвижимого имущества.
Также, предпочтительно изготовить печать, поскольку скрепленному печатью договору клиент относится с большим доверием, чем к договору без печати. Лицензия для предоставления посреднических услуг по продаже и аренде недвижимости не нужна.
В дополнение к формальному образованию, бухгалтеры должны обладать определенными личными и профессиональными навыками. Многогранность их работы требует от них одновременного выполнения множества задач. Они должны работать с коллегами на всех уровнях организации, что требует исключительных письменных и устных навыков и умения работать в команде.
Бухгалтеры по недвижимости должны понимать, как использовать обычные и, в некоторых случаях, проприетарные бухгалтерские программы. Они должны знать, как использовать бизнес-программы, такие как Microsoft Excel, Microsoft Outlook, Microsoft SharePoint и Microsoft Word.
Бухгалтеры по недвижимости нуждаются в хороших организационных навыках, чтобы не отставать от меняющихся правил и положений в таких областях, как налоговое законодательство и ипотечное кредитование. Они должны понимать деловую практику отрасли, в которой они работают, например, управление гостиницей, девелопмент недвижимости или управление таймшерами.
Поскольку многие бухгалтеры недвижимости проводят время в поле, работодатели часто ищут кандидатов, которые имеют водительские права и которые владеют или имеют доступ к автомобилю. Поскольку бухгалтеры недвижимости должны работать с коллегами, клиентами, банкирами и арендаторами, они должны соблюдать правила гигиены и профессиональную внешность.
Бухгалтер по работе с недвижимостью
В 2016 году в США работало около 1,4 миллиона бухгалтеров. В Калифорнии работает большинство бухгалтеров, далее следуют Техас и Нью-Йорк.
BLS сообщает, что возможности для работы бухгалтеров должны увеличиться примерно на 10 процентов с настоящего момента до 2026 года. Глобализация, государственное регулирование и изменение налогового законодательства составляют большую часть прогнозируемого увеличения возможностей.
Технология имеет и будет продолжать создавать преимущества для бухгалтеров. Многие бухгалтеры проводят большую часть своего рабочего дня, работая в одиночку. Достижения в области компьютерных и интернет-технологий облегчили работу бухгалтеров из дома. Автоматизация и аутсорсинг могут устранить некоторые бухгалтерские задачи, но эти достижения, вероятно, не уменьшат потребность в квалифицированных бухгалтерах.
Шаг 1. Подготовка документов для открытия агентства недвижимости
После того, как предприниматель решит, что хочет открывать свое агентство недвижимости, ему необходимо подготовить определенный пакет документов и быть готовым к регистрации бизнеса.
Первое, что должен решить предприниматель, с какой формой бизнеса он будет работать — ИП (индивидуальный предприниматель) или ООО (общество с ограниченной ответственностью). Если предприниматель принял решение организовывать бизнес в одиночку, то в данном случае подойдет форма ИП, если же предприниматель имеет партнера, то в данном случае подойдет форма ООО.
Документы, необходимые для регистрации агентства недвижимости:
- Заявление о государственной регистрации с подписью, заверенной нотариусом;
- Решение о регистрации ИП или ООО;
- Квитанция об оплате государственной пошлины.
Шаг 4. Выбор и покупка оборудования для открытия агентства недвижимости
Для запуска агентства недвижимости потребуется совсем немного – обустроить офис. При выборе мебели и интерьерных изделий стоит понимать, что оформляется офисное помещение. Классика – вот лучший стиль оформления, которому доверяют на протяжении веков. Стол, шкаф, диван, полка должны быть подобраны в одном стиле. Минимализм и строгость должны присутствовать в приемной. Также потребуется стандартный набор офисной техники: компьютер, сканер, принтер, телефон.
На покупку различной мебели для обустройства офиса (столы, стулья, шкафы, стеллажи и прочая мебель) предпринимателю придется потратить в районе 200 000 рублей. Покупка компьютеров на 6 сотрудников обойдется еще в 150 000 рублей.
Таким образом, на покупку оборудования для обустройства офиса агентства недвижимости необходимо выделить 350 000 рублей.
Шаг 5. Формирование штата сотрудников агентства недвижимости
При организации агентства недвижимости, предпринимателю стоит уделить большое внимание персоналу и сотрудникам. Важно помнить, чтобы все работники агентства имели определенный опыт. Если его не будет, то предприниматель должен предоставить своим сотрудникам обучение.
Штат сотрудников должен включать в себя следующих работников:
- Риэлторы (4 человека);
- Юрист (1 человек);
- Офис-менеджер (1 человек);
- Уборщица (2 человека).
На начальном этапе работы агентства недвижимости, штат сотрудников может включать в себя около 5 человек, все они должны обладать опытом работы в сфере риэлторской деятельности.
|
Постоянные расходы |
Оклад |
Количество сотрудников |
Сумма |
| Риэлтор |
40 000 руб. |
4 | 160 000 руб. |
|
Офис-менеджер |
20 000 руб. |
1 |
20 000 руб. |
|
Юрист |
25 000 руб. |
1 |
25 000 руб. |
|
Уборщица |
13 000 руб. |
2 |
26 000 руб. |
|
Страховые взносы |
69 300 руб. |
||
|
Итого ФОТ |
300 300 руб. |
ФОТ агентства недвижимости составляет примерно 300 300 рублей.
При открытии агентства недвижимости Сергея, штат его сотрудников насчитывал всего 4 человека. На данный момент, штат сотрудников его агентства недвижимости составляет 32 человека. Сергей говорит, что заработная плата агента может составлять 140 000 — 160 000 рублей.
Штат сотрудников в агентстве недвижимости Марии составляет 7 человек. Однако, уже в настоящем году девушка планирует расширять штат сотрудников.
Лицензирование риэлторской деятельности
Согласно Федеральному закону от 25.09.1998 N 158-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» деятельность риэлторских фирм подлежит обязательному государственному лицензированию.
Порядок и условия выдачи лицензий на осуществление риэлторской деятельности в настоящее время регулируются Положением о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 23.11.1996 N 1407. Так, в частности, для получения лицензии, дающей право на осуществление определенного вида риэлторской деятельности, заявленного лицензиатом, последнему необходимо представить в лицензионный орган сведения, подтверждающие наличие у него специалистов определенной квалификации, т.е. имеющих знания и опыт работы в этой области.