Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое отчуждение имущества недвижимого». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это передача квартиры, дома, земельного участка или другого объекта недвижимости в собственность другого лица или нескольких лиц. Право собственности бывшего владельца (или владельцев, если их было несколько) при отчуждении прекращается. Отчуждение — неотъемлемая часть для целого ряда сделок с недвижимостью, как возмездных (купля-продажа, рента), так и безвозмездных (дарение, пожертвование), как заключаемых по воле собственника, так и принудительно (взыскание за долги). В последнем случае чаще применяется термин «изъятие», но юридически смысл тот же: имущество отчуждается в пользу третьих лиц. Важно, что право собственности при отчуждении передается не на время, а бессрочно.
Что такое отчуждение недвижимого имущества
«Отчуждение, как правило, включает в себя три обязательных элемента: принятие решения о передаче вещи в собственность другого лица, фактическая передача вещи приобретателю (которая обычно оформляется актом приема-передачи), государственная регистрация права собственности за новым владельцем», — рассказывает старший юрист юридической фирмы «СВА-Групп», магистр юриспруденции МГЮА Евгений Арапов.
Какие есть особенности при отчуждении имущества
Принудительное отчуждение имущества. Положения ст. 35 Конституции РФ запрещают отчуждать имущество, если суд не вынес соответствующее решение. При этом есть еще одно условие, которое должно соблюдаться, если имущество принудительно отчуждается для государственных нужд: нужно обеспечить предварительное и равноценное возмещение.
Распространенный пример принудительного отчуждения имущества – продажа недвижимости физического лица, который приобрёл статус банкрота. Такая мера применяется, если данное имущество не является единственным объектом для проживания. Недвижимость продают с торгов, а права собственности переходят покупателю.
Отчуждение имущества физическим лицом. Такие сделки часто встречаются на практике, но их участники должны учитывать определенные ограничения. Например, положения ст. 575 Гражданского кодекса РФ запрещают физическим лицам передавать квартиру и коммерческую недвижимость юридическому лицу по договору дарения.
Еще один нюанс касается имущества, которое нажито супругами в браке. Такие объекты можно отчуждать, только если есть нотариально заверенное соглашение супруга(-и). Если собственник хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, порядок действия выглядит следующим образом:
- Владелец доли предлагает членам семьи выкупить ее. У них есть месяц, чтобы согласиться на сделку.
- Если в течение месяца совладельцы жилья не решили выкупить долю, человек может искать других покупателей.
- Владельцу доли нужно согласовать сделку с супругом (-ой), а также составить соглашение и заверить его у нотариуса.
Что является отчуждаемым?
Отчуждение имущества происходит путем передачи права собственности на какое-либо имущество от одного лица другому. Под отчуждаемым имуществом понимается любое имущество, которое может быть передано в собственность другого лица.
Среди отчуждаемого имущества можно выделить:
- Недвижимое имущество, включая земельные участки, квартиры, дома и другие постройки.
- Движимое имущество, такое как автомобили, мебель, техника, ценные бумаги и т.д.
- Интеллектуальная собственность, включая авторские права, права на товарные знаки или патенты.
- Доли в уставных капиталах предприятий и обществ.
Отчуждение имущества играет важную роль в экономической сфере, поскольку позволяет людям свободно распоряжаться своими активами и создавать условия для коммерческой деятельности. Однако при отчуждении имущества необходимо соблюдать правовые и процедурные нормы, чтобы избежать возможных споров или неправомерного присвоения имущественных прав.
Правила составления договора на добровольное отчуждение
При , мены или купли-продажи непременно необходимо придерживаться таких рамок:
- Договора составляются в письменной форме;
- Собственник, отчуждающий имущество должен предоставить всю правоустанавливающую документацию на квартиру и свои установочные данные;
- Человек, получающий или приобретающий недвижимость должен предъявить паспорт и другие необходимые документы;
- Указание точно установленной суммы отчуждаемого имущества (если квартира дарится или жертвуется безвозмездно, эта информация не нужна);
- Дата составления договора;
- Описание объекта отчуждения (площадь, регистрационные данные, наличие обременений и т. д.);
- Иная информация, имеющая значение в конкретной ситуации для обеспечения законности проведения сделки.
Что означает понятие «отчуждение имущества»?
Отчуждение имущества – это передача другому лицу различных вещей, акций, ценных бумаг. В гражданском праве даётся простое определение, отчуждением имущества является передача движимого и недвижимого объекта в собственность другому лицу.
Если смотреть на это с другой стороны, то можно сказать, что отказ от права пользования и передача вещей во временное пользование не является отчуждением имущества. Также к этой категории нельзя относить и отказ от права на интеллектуальную собственность.
Отчуждению не могут подлежать объекты интеллектуальной собственности и услуги различного вида. А вот денежные средства и вещи – это то, что отчуждается.
Право собственности может возникнуть в следующих ситуациях: обмен, покупка или изготовление вещи, дарение или наследование, присвоение найденной вещи. Права собственности могут возникать на движимое и недвижимое имущество. Перечень объектов, на которые может распространяться это право, закреплено в законе РФ. И что самое главное, этот список постоянно пополняется. Право собственности прекращается в том случае, если лицо отказывается от вещи или уничтожает её. Недвижимый объект может отчуждаться в том случае, если земельный участок изымается для государственных нужд. Также, если собственник ненадлежаще пользуется земельным участком.
Отчуждая имущество, между сторонами могут заключаться разные договора:
- купли-продажи;
- обмена;
- дарения.
При оформлении первого договора объект или вещь передается покупателю после оплаты продавцу , указанной и оговорённой стоимости. Такая же история происходит и при продаже прав на имущество.
При заключении второго договора одно лицо имеет право обменять вещь на другую , более важную и стоящую для него на данный момент. В таком случае лица, участвующие в сделке, являются и покупателями и продавцами одновременно.
Ведь они обязуются передать и принять имущество или вещь, которое ранее принадлежало другому лицу.
Процедура отчуждения имущества
Одним из видов отчуждения имущества является изъятие. Изъятие имущества может происходить по решению суда или других компетентных органов в случае, когда имущество находится в незаконном владении или использовании. Также изъятие имущества может быть связано с нарушением закона или несовершеннолетними лицами.
Для осуществления отчуждения имущества существует определенный алгоритм действий. В первую очередь необходимо определить объект отчуждения – это может быть недвижимое или движимое имущество, доля в уставном капитале организации или иное имущество.
Далее следует определить порядок отчуждения имущества. Обычно это происходит через заключение сделки, нотариальное оформление или другим способом, предусмотренным законодательством. Важно учесть, что в некоторых случаях для осуществления отчуждения может потребоваться согласие других лиц или органов.
Нормативное регулирование процедуры отчуждения имущества осуществляется законом и иными правовыми актами. Они определяют права и обязанности участников отчуждения, а также порядок осуществления данной процедуры.
При отчуждении имущества важно обратить внимание на возможные риски и последствия. Например, при отчуждении недвижимости может возникнуть необходимость в уплате налогов или погашении долга перед кредиторами. Также следует учесть возможные споры или претензии со стороны третьих лиц.
В случае необходимости, для защиты своих прав и интересов при отчуждении имущества рекомендуется обратиться к адвокату. Адвокат сможет предоставить квалифицированную юридическую помощь и оказать поддержку при проведении данной процедуры.
Таким образом, процедура отчуждения имущества является важным и сложным правовым актом. Все действия при отчуждении должны осуществляться в соответствии с законом и обязательно учитывать права и интересы всех участников процесса.
Причины запрета на отчуждение имущества
В некоторых случаях может быть наложен запрет на совершение сделок с имуществом, в том числе с недвижимостью. Это происходит по разным причинам, в том числе из-за:
— задолженности по коммунальным платежам;
— просрочки по кредитам в банках;
— незаконченных судебных процессов по разделу имущества в результате расторжения брака;
— штрафов от ГИБДД;
— долгов по возмещению ущерба, который нанес собственник недвижимости.
Регистрация ограничения — обременение — делает невозможным процесс заключения сделок. Для разъяснения ситуации собственнику стоит обратиться к судебным приставам. Их данные указаны в уведомлении об установлении запрета. Проверка квартиры на наличие обременений — стандартная практика перед сделкой, это можно сделать на сайте Росреестра. Когда причины обременения устранены, уполномоченный орган, наложивший арест, должен направить соответствующую копию акта в ЕГРН. После этого квартирой вновь можно распоряжаться — продавать, менять и т. д.
С 1 августа 2023 года вступает в силу постановление правительства, которое утверждает новую форму повесток о мобилизации. Согласно документу кабмина, отличие будет в шапке документа: там укажут конкретную дату и время, в которое необходимо прибыть в военкомат, а также номер указа президента об объявлении мобилизации. Тех граждан, которые, проигнорируют повестку и не явятся в военкомат, ждут запрет на регистрацию сделок с недвижимостью, оформление ипотеки и кредитов, использование транспортных средств, следует из постановления.
- Блокировка сделок с недвижимостью заработала на портале госуслуг
- Уклонистам приостановят сделки с недвижимостью. Что это значит
Закрытие ЕГРН и новые правила сделок с недвижимостью
С 01 марта 2023 года вступили в силу изменения в закон о государственной регистрации недвижимости, которые профессиональное сообщество охарактеризовало как « закрытие ЕГРН ». Также продолжает развиваться законодательство, ограничивающее сделки с недвижимостью с участием нерезидентов.
В настоящем письме мы бы хотели осветить практические аспекты совершения сделок купли-продажи недвижимости в новых реалиях и дать рекомендации по минимизации возможных рисков.
В конце письма мы подготовили чек-лист действий , которые необходимо совершить перед продажей российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом.
Закрытие ЕГРН с 01 марта 2023 года
С 01 марта 2023 года информация о частных лицах – собственниках объектов недвижимости – стала закрытой . Вместо ФИО собственника в выписке из ЕГРН указывается «Физическое лицо».
Теперь выписка из ЕГРН, содержащая персональные данные правообладателя, предоставляется только в случаях, когда:
- правообладателем в отношении объекта недвижимости внесена запись в ЕГРН о предоставлении его персональных данных ;
- за выпиской обращается лицо, имеющее право получить сведения о правообладателе (представитель собственника по доверенности, сособственник, супруг правообладателя, залогодержатель, арендатор, нотариус и др.).
Указанное повышает роль правовой проверки, которую проводят юристы и нотариусы, т.к. в выписке из ЕГРН, полученной третьим лицом, данных о собственнике, если таковым выступает физическое лицо, не будет.
Ужесточение требований к иностранным доверенностям
Опыт взаимодействия с Росреестром в 2022–2023 гг. свидетельствует об ужесточении требований к доверенностям, выданным иностранными нотариусами (public notary):
- В регистрации перехода прав по доверенности, удостоверенной иностранным нотариусом, скорее всего, будет отказано , т.к. иностранные нотариусы, как правило, свидетельствуют только подлинность подписи доверителя, что, по мнению Росреестра, не достаточно для осуществление регистрационных действий в ЕГРН.
- Мы рекомендуем обращаться в российские консульства / посольства за удостоверением доверенностей послами / консулами, которые выполняют зарубежом функции нотариусов.
Обращаем внимание, что консульские учреждения оказывают нотариальные и иные услуги по предварительной записи , поэтому мы рекомендуем заранее обращаться в консульские учреждения за удостоверением доверенностей.
Необходимость получения разрешения Правкомиссии на сделки с недвижимостью
Напоминаем, что с 01.03.2022 в России действует особый порядок совершения сделок с недвижимостью, если одной из сторон является резидент недружественного государства (США, ЕС, Япония и др.), а другой – российский резидент. По общему правилу, такие сделки требуют получения согласия Правкомиссии . При этом:
- Сделки между нерезидентами не требуют согласия Правкомиссии;
- В случае двойного гражданства лица , имеющие российское гражданство, считаются российскими резидентами (иные гражданства не учитываются);
- В случае если продавец является резидентом «недружественного» государства (и не имеет гражданства РФ), сделка потребует получения согласия Правкомиссии;
- Нерезидент «дружественного» государства может совершать сделки без получения согласия Правкомиссии, но кроме случаев , когда недвижимость была приобретена у «недружественного» нерезидента после 22.02.2022 .
Кроме того, есть исключения, при которых получение согласия Правкомиссии не требуется , в том числе в случаях:
- Расчеты по договору осуществляются с использованием счета типа «С» . Напоминаем, что режим счета типа «С» практически равен заморозке средств;
- Дарение недвижимости в пользу российского гражданина (как в пользу близкого родственника, так и в пользу любого третьего лица);
- Нерезидент находится под контролем российских лиц, информация о контроле раскрыта налоговым органам Российской Федерации (КИК);
- ряд других исключений.
Необходимость получения согласия Правкомиссии существенно влияет на сделку, а именно:
- получение согласия Правкомиссии возможно только при предоставлении продавцом дисконта в размере 50% дисконта от рыночной цен недвижимости , которая должна быть определена независимым оценщиком.
- Срок рассмотрения заявления составляет 3-5 мес., при этом положительное решение не гарантировано .
Чек-лист действий для подготовки к продаже российской недвижимости, если Вы находитесь зарубежом
Если вы хотите продать (или купить) недвижимость, мы рекомендуем заранее подготовиться к сделке , в том числе:
- уточнить, подпадает ли сделка под согласие Правкомиссии , применимы ли какие-либо исключения;
- оформить и обеспечить доставку в РФ должным образом удостоверенной доверенности для регистрации перехода прав в Росреестре, иных документов (например, согласие супруги);
- уточнить текущий статус прав по ЕГРН и корректность данных, наличие обременений, ограничений ;
- проверить наличие и полноту правоустанавливающих и технических документов;
- в случае, если был оформлен брачный договор – обеспечить наличие его оригинала в России;
- удостовериться, что в отношении актива отсутствуют задолженности по налогам, коммунальным и иным платежам;
- проверить, что отсутствуют лица, зарегистрированные в жилом помещении по месту жительства (если предмет сделки – жилое помещение).
Отчуждение Имущества: правильное оформление
Отчуждение имущества предполагает передачу вещей в собственность других лиц, а также право собственности на него, включая права, выраженные в ценных бумагах. Не является отчуждением отказ от права на имущество, передача вещей в пользование, предоставление временного права на пользование имуществом, интеллектуальной собственностью, а также предоставление прав на отчуждение в будущем.
Отчуждению подлежат лишь вещи, денежные средства, права. Нельзя отчуждать услуги и объекты интеллектуальной собственности.
Основаниями возникновения права собственности могут выступать: изготовление вещи для себя- приобретение вещи на основе договоров дарения, мены, купли-продажи, а также прочих сделок- наследование- присвоение найденного имущества. Право собственности может переходить как на движимое, так и недвижимое имущество. Перечень недвижимого имущества, а также движимого, на которое может закрепляться право собственности, который закреплен в законодательных актах, не является исчерпывающим.
Принудительное отчуждение
В установленных законом случаях переход права собственности может быть произведён в принудительном порядке: при конфискации или реквизиции имущества, взыскании и прочих. Решение об отчуждении выносится в судебном порядке.
Сделки с отчуждением требуют совершения двух этапов государственной регистрации: вначале регистрируется сама сделка (договор купли-продажи, дарения, ренты, мены и прочие), а затем переход от предыдущего собственника к следующему.
Для перерегистрации отчуждаемого объекта в государственный орган представляется заявление вкупе с документами: квитанцией об уплате госпошлины, удостоверениями личностей сторон, правоустанавливающими документами и прочими, необходимыми в каждом конкретном случае.
При принудительном прекращении права регистрация производится не владельцем имущества, а соответствующим должностным лицом.
Распоряжение имуществом и его преимущества
Что такое распоряжение имуществом? Это процесс передачи права на участие или отчуждение имуществом. Но зачем это нужно? Одна из основных причин — наследование имущества. Правильно оформить распоряжение — значит иметь возможность свободно распоряжаться наследственным имуществом.
Как правильно оформить распоряжение имуществом? Существуют разные способы. Один из них — оформить в виде нотариального акта. Это гарантирует законность распоряжения и исключает возможность споров наследников. Еще один способ — составить завещание, в котором указать распорядителя имуществом. Таким образом, можно установить точные условия распоряжения.
Какие преимущества дает распоряжение имуществом? Во-первых, это возможность самому выбирать, кому и как передавать свое имущество. Во-вторых, это исключает возможность возникновения споров наследников. Правильно оформленное распоряжение защищает интересы распорядителя и обеспечивает исполнение его воли.
Итак, распоряжение имуществом — это процесс передачи права на участие или отчуждение имуществом. Чтобы правильно распоряжаться имуществом, нужно оформить соответствующий документ. Это можно сделать через нотариальный акт или составив завещание. Преимущества распоряжения имуществом заключаются в возможности выбора исходя из собственных пожеланий, а также предотвращении возникновения конфликтов при наследовании.
Заключение договора на отчуждение имущества
Договор отчуждения по такой сделке как купля-продажа обязательно предусматривает указание цены отчуждаемой вещи. При отсутствии данного согласованного в письменной форме условия договор о купле-продаже считается не заключенным. Кроме того, законодательство предусматривает возможность владельца имущества сохранять часть свои прав на него даже после отчуждения.
Отчуждение имущества часто сопровождается сторон при заключении сделки. Для того чтобы процесс соответствовал законодательству и не вызывал споров, стороны могут воспользоваться услугами нотариуса. Нотариус удостоверяет сделку с движимым и недвижимым имуществом, проверяет отсутствие арестов на него, наложенных следственными органами или судом, поскольку состоящее под арестом имущество не может являться объектом отчуждения. Например, сведения о наличии либо отсутствии арестов на недвижимое имущество содержится в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выписку из которого по требованию нотариуса предоставляет учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на данное имущество.