Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Уменьшение налоговой базы при продаже квартиры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При продаже любой недвижимости (квартиры, дома, гаража или земельного участка) бывшие владельцы обязаны заплатить налог с полученного дохода (НДФЛ), если она находится у них в собственности меньше минимального срока владения (3 или 5 лет в зависимости от ситуации).
В каких случаях нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости?
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Продажа единственного жилья
Начиная с 2020 года, в силу вступили новые правила, согласно которым, собственник имеет право продать своё единственное жильё без уплаты НДФЛ со сделки и необходимости подачи декларации. Сделать это можно с недвижимостью, которая была во владении три года и если куплена была в 2016 года. До 2020 года осуществить такую сделку без уплаты налога не удалось бы, ведь ранее минимальный срок владения составлял пять лет.
Иными словами, согласно нововведениям, минимальный срок владения для единственного жилья был сокращён с 5 лет до 3 лет. Данное правило распространяется, как на квартиры, так и на дома с участками, освобождает от уплаты налога и подачи декларации.
Применимо для таких ситуаций:
- при совершении сделки, в собственности продавца не числится ни какая иная квартира;
- новая квартира была приобретена на протяжении 90 дней с момента продажи той, по которой считается налог.
Уменьшение доходов одного супруга на расходы другого
Если люди состоят в официальном браке, то всё нажитое ими имущество будет считаться общим. И при этом не имеет значения, кто именно будет указан непосредственным собственником в документах или кто платил.
Купленная в браке квартира, но оформленная на мужа, который был и плательщиком, после распределения долей, может быть подарена мужем жене. Она укажет расходы мужа на данное приобретение в декларации при продаже данной квартиры. Ведь деньги, за которые квартира приобреталась, были взяты с семейного бюджета.
Это свидетельствует о том, что в случае продажи совместно нажитого имущества, один из супругов может уменьшить свои доходы за счёт расходов другого супруга. Находясь в браке, считается, что второй супруг также принимал участие в сделке по покупке имущества, независимо от оформленных документов.
Например, была куплена машина, а собственником записали жену. Согласно брачного договора транспортное средство переходит в собственность мужу, который спустя год продаёт его. Стоит обратить внимание на то, что начало периода владения будет с момента покупки ТС на имя жены. Если уже прошло три года, то платить налог не придётся. Кроме того, муж имеет право указать в декларации сумму расходов, которые понесла жена согласно договору купли на машину. Если цена продажи машины меньше, то начисляться НДФЛ не будет.
Продавая имущество и заполняя декларацию, в обязательном порядке дополните её документальным доказательством понесенных расходов и свидетельством о браке.
Учет в расходах процентов по ипотеке
Продавая жильё, доходы могут быть уменьшены на расходы. Чаще всего, под расходами понимают ранее уплаченную за жильё стоимость, согласно договору купли-продажи. Но в случае приобретения квартиры в ипотеку и уплаты банку процентов, то их можно отнести в статью расходов, которые в свою очередь уменьшат облагаемую НДФЛ сумму.
Очень маловероятно, что такую информацию вы сможете получить от налоговой, даже если они увидят, что квартира была приобретена по ипотеке, а проценты при этом в декларации не отображены.
Рассмотрим такую ситуацию: квартира была куплена за 2500000 рублей в новостройке. Размер первого взноса составил 500000рублей, на остальную сумму оформлена ипотека. За пять лет было выплачено 510000 рублей процентов. Полностью погасив ипотеку, квартиру продают за 3000000 рублей. В составляемую декларацию включают стоимость квартиры по договору и сумму выплаченных процентов по ипотеке. В итоге налог не начисляется. Те, кто не знает, что так можно сделать и сэкономить, должны будут заплатить налог в бюджет в размере 65000 рублей.
При этом стоит помнить, что отобразить частью расходов затраты, понесенные на отделку квартиры, не получится. При покупке квартиры их считают расходами и тем самым увеличивают сумму налога к возврату, а при продаже — нет.
Сумма уплаченных процентов по ипотеке указывается в декларации в разделе подтверждённых расходов. Справка о сумме за весь период погашения ипотеки заказывается в банке. Сегодня это можно сделать самостоятельно посредством приложений и личного кабинета. Такое подтверждение вполне устроит налогового проверяющего.
Если декларация уже была вами подана, но в ней не отображена была сумма уплаченных процентов, стоит подать уточнённую, которая позволит вернуть предоплату по НДФЛ. В 2021 году уточнённая декларация может подаваться за 2018-2020 года, то есть за три предыдущих года, предшествующих году фактической подачи уточнёнки.
Вычет затрат на покупку
Это один из способов снизить сумму налога. Под налоговой льготой подразумевается ситуация, при которой в бюджет вносится оплата процента не со всей суммы, полученной при составлении договора купли-продажи, а от средств с вычетом затрат на приобретение недвижимости.
Эта формула работает так. Например, квартира была куплена 2 года назад за 1 миллион рублей, и вскоре продается за 2 миллиона. Чтобы рассчитать сумму налога, нужно от количества денег, полученных при продаже, отнять то, что было потрачено на приобретение. В этой ситуации выходит разница в 1 миллион, из которого и высчитываются 13% в бюджет.
Бывает так, что после применения этого льготного правила итоговая сумма для вычета налога равняется нулю. Это не значит, что не нужно составлять декларацию. Ее – а конкретнее, форму 3-НДФЛ – нужно заполнить и подать в соответствующий орган до 30 апреля года, следующего после того, когда была совершена сделка. Внести средства нужно до 15 июня этого же года.
Как заполнить декларацию при продаже квартиры
Обратите внимание: этот документ предоставляется только в том случае, если вы не выдержали минимальный срок владения.
Предварительно необходимо подготовить пакет документов:
- Паспорт гражданина РФ;
- Договор, подтверждающий сделку;
- Финансовые документы, которые подтвердят получение денег;
- Выписка из ЕГРН;
- Документы, которые подтвердят ваше право на вычет.
Подать декларацию можно до 30 апреля следующего за покупкой года. Как это сделать:
- Распечатать и заполнить декларацию вручную, а затем предоставить ее в налоговый орган при личном посещении;
- Отправить все соответствующие документы почтой;
- Заполнить документ в режиме онлайн на сайте налоговой службы.
Налог начисляется после полной проверки документов, а уплатить его необходимо 15 июля того же года. Внести платеж можно любым удобным способом.
Какие налоги нужно платить после продажи квартиры
Продажа жилой или нежилой недвижимости — это гражданская сделка. Для ее совершения сторонам нужно оформить договор, согласовать его существенные условия. Обязательным требованием для перехода прав на квартиру или иной объект является регистрация в Росреестре.
За регистрацию договора и переход прав налогообложение не предусмотрено. В зависимости от особенностей сделки и условий договора, сторонам придется оплатить пошлину в Росреестр, а в некоторых ситуациях — госпошлину за нотариальное удостоверение.
Так как в результате продажи недвижимого имущества образуется доход, то с него необходимо заплатить НДФЛ. Это будет обязанностью продавца, которому придется заполнить декларацию 3-НДФЛ, самостоятельно рассчитать налог в бюджет, правильно использовать льготы и вычеты.
Общие правила налогообложения операций с продажи недвижимости:
- доходом будет являться полная стоимость объекта по договору, либо разница между ценой продажи и приобретения недвижимости;
- рассчитать НДФЛ и подать декларацию нужно в следующем году после регистрации сделки;
- при декларировании доходов можно воспользоваться вычетом, который позволит уменьшить налоговые платежи;
- в некоторых случаях продавец вообще освобождается декларирования и уплаты НДФЛ (например, при отсутствии дохода, по периоду владения имуществом).
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
Использование налоговых вычетов
Один из способов уменьшить налог при продаже квартиры — это использование налоговых вычетов. Налоговый вычет представляет собой сумму, которую налогоплательщик может вычесть из своего дохода при расчете налога на доходы физических лиц (НДФЛ).
Для использования налогового вычета при продаже квартиры необходимо соблюдать определенные требования:
- Квартира должна быть в собственности налогоплательщика более трех лет;
- Правило трех лет не применяется при продаже квартиры, полученной в наследство;
- Сумма доходов, полученных от продажи квартиры, должна быть не более минимальной суммы, установленной налоговым законодательством;
- Срок подачи декларации по налогу на доходы физических лиц составляет 3 месяца с момента продажи квартиры;
- Единственное жилье налогоплательщика считается налогооблагаемым объектом;
Если квартира была продана полностью, то налоговый вычет можно получить в размере уплаченного налога от продажи квартиры. Если квартира продана частично, то налоговый вычет рассчитывается пропорционально доле проданной площади.
Также стоит отметить, что налоговый вычет можно использовать не только при продаже квартиры, но и при продаже другой недвижимости, такой как дом, земельный участок или коммерческое помещение.
Важно помнить, что использование налоговых вычетов должно быть согласовано с налоговыми органами и указано в декларации по налогу на доходы физических лиц.
Продажа имущества по частям
Иногда бывает выгодно продавать имущество не целиком, а по частям. Этот метод позволяет снизить налоговую нагрузку и получить больше выгоды от продажи.
Если вы продаете только одну часть имущества, то налог считается только с проданной части. Поэтому, если у вас есть возможность разделить имущество и продать его по частям, это может быть более выгодным вариантом.
Стоит отметить, что при продаже имущества по частям есть некоторые ограничения и правила, которые нужно учитывать:
- Если вы продаете недвижимость, то единый срок владения считается с момента покупки первой части имущества.
- В декларации нужно указывать только ту часть имущества, которая была продана.
- Приложить к декларации нужно расписки о продаже каждой части имущества.
- Если имущество было куплено и продано в разные годы, то налог считается по правилам налогообложения, действовавшим в годе продажи каждой части имущества.
Также стоит учесть, что продажа имущества по частям может быть выгодна в случаях, когда сумма налога на прибыль от продажи одного объекта недвижимости меньше, чем сумма налога на прибыль от продажи всего имущества целиком.
Использование этого метода продажи имущества может быть особенно полезным для нерезидентов, так как при продаже только одной части имущества они могут воспользоваться правилом о возврате налога при потере места работы или учете этой потери в качестве зачета налоговой задолженности.
Вычет в размере понесенных расходов
Гражданин Д. Гоцман купил квартиру в 2018 году за 8,5 млн. честно заработанных рублей.
Пожив в ней немного, он в 2020 году продал ее хорошим людям за 10 млн. руб.
Другого жилья у Гоцмана в собственности не было (вся семья жила в доме тещи).
Срок владения квартирой = 2 года (), значит, налогооблагаемая база у Гоцмана, опять-таки, возникает.
Обычный вычет в 1 млн. руб. применять к цене продажи в 10 млн. руб. – не выгодно (придется платить налог аж с 9 млн. руб.).
Выгодней уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму, затраченную на покупку этой квартиры (подтверждение — прошлогодний Договор купли-продажи). Гражданин Гоцман так и сделал.
Итого: сумма налога = (10 000 000 руб. – 8 500 000 руб.) х 13% = 195 000 руб.
В этом случае, законопослушный Гоцман, фактически, платит налог с полученной от перепродажи квартиры прибыли.
Примечание! Если бы Гоцман подождал с продажей еще один год (т.е. срок владения стал бы более 3-х лет), то он мог бы вообще не платить налог с продажи (т.к. это было его единственное жилье).
Но! Если бы у Гоцмана была в собственности еще одна квартира (или, например, доля в собственности на тещин дом), то чтобы НЕ платить налог при продаже, ему бы пришлось владеть квартирой уже не 3 года, а 5 лет (т.к. она уже не считалась бы его единственным жильем) — см. выше в статье об этом.
С какой суммы уплачивается налог
Изменения, коснувшиеся налогового законодательства в сфере жилищного рынка, существенно изменили способ начисления НДФЛ. С 2018 года нельзя продать жилье по сильно заниженной стоимости для уменьшения бремени налогоплательщика.
Теперь налог на доходы физических лиц при реализации жилья рассчитывается не только из фактически полученной прибыли, но и с учетом кадастровой стоимости недвижимого имущества. При возникновении обстоятельств, которые подтверждают сбыт жилища по цене ниже его рыночной оценки и менее 70% от кадастровой стоимости, для расчета обязательств гражданина используется коэффициент 0.7, который умножается на кадастровую стоимость предмета договора.
При торговле жильем, сбыт которого несет выгоду более одного миллиона рублей, придется заплатить налог по ставке 13%. Данный вид налогового бремени признается налогом на доходы физических лиц и подлежит декларированию, поэтому необходимо как отчитаться перед налоговой, так и внести определенную сумму налогов до установленного законом времени.
ФНС уточняется, что НДФЛ облагается только фактически полученная прибыль – разница между первоначальной стоимостью жилья и конечной ценой ее реализации.
В рамках ст. 224 НК РФ, налог на продажу квартиры нерезидентом России составляет 30% от полученной продавцом суммы. Резидентами РФ признаются лица, проживающие на территории государства в течение 183 дней за последние 12 месяцев.