Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продажа квартиры с незаконной перепланировкой последствия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Как решить вопрос с незаконной перепланировкой
Чтобы не возникли сложности при купле-продаже квартиры с незарегистрированной перепланировкой, необходимо ее узаконить. Удобнее это сделать еще до продажи квартиры собственнику, чтобы не было проблем при регистрации договора. Инструкция и порядок действий по тому, как узаконить сделку, выглядит так:
- заказать проект перепланировки в БТИ или иной компании
- написать заявление на согласование переустройства
- приложить паспорт владельца жилого помещения
- добавить в перечень документации копию договора купли-продажи квартиры
- как приложение должен присутствовать техпаспорт на недвижимость
- необходимо взять письменные согласия других собственников квартиры, если таковые имеются
Весь комплект документации передается в жилищную инспекцию. Условия по срокам варьируются от 2 месяцев до полугода. Можно ли электронно оформить запрос? Такая возможность есть на портале Госуслуг. При этом срок рассмотрения обращения сокращается до 45 дней.
Если не нарушены строительные нормы при перепланировке, то сложности ее согласования и вероятность получения отказа отсутствует.
Квартира с перепланировкой и ипотека
Квартиру с переделкой, которая не имеет статуса узаконенной, на базе ипотечного договора реализовать достаточно сложно. Кредитная организация будет иметь при такой сделке большие риски, поскольку уровень ликвидности недвижимости такого рода резко снижается. Кроме того, банковское учреждение не заинтересовано в несении собственных расходов, связанных с узакониванием переделки.
Если же ипотечная сделка уже была оформлена, а несоответствие планировки помещения документам обнаружилось позже, договор подлежит расторжению — и в судебном порядке в том числе.
Поэтому заключающим договор сторонам рисковать в данной ситуации не рекомендуется. Продавец обязан открыто предоставить покупателю все информационные сведения, с целью достоверной оценки возможных последствий и рисков. Документацию следует привести в порядок заблаговременно, до оформления ипотечной сделки. Если этого не сделать, финансовое учреждение вполне закономерно может отказать в кредитовании.
Что такое перепланировка?
По ст. 25 ЖК РФ перепланировка — это изменения конфигурации жилья, которые вносят в технический паспорт.
Если изменения после ремонта способны навредить конструкции дома и поставить под угрозу безопасность других жильцов, обязательно согласуйте свои действия в БТИ. Получают согласование в следующих случаях:
-
совмещение ванны и туалета;
-
перенос коммуникационных систем;
-
демонтаж одной из стен (несущие стены демонтировать запрещено);
-
увеличение площади лоджии или балкона за счет комнаты;
-
монтаж батареи на балконе;
-
подключение системы теплого пола к общему отоплению.
Риски незаконной перепланировки для покупателя
После заключенной сделки полноправным владельцем становится покупатель, который отвечает за квартиру. Характеристики жилья содержатся в документах БТИ и кадастровом паспорте. Они оформляются при вступлении в собственность и подтверждают права на совершение сделок. Изменение характеристик жилплощади влечет автоматическое признание этих документов недействительными.
Покупая квартиру с неузаконенной планировкой, получается, что бывший владелец передает паспорт и план на одно помещение, а по факту новый хозяин приобретает другое. Оно может сильно отличаться по своим характеристикам от заявленных – конфигурацией, площадью. Если не принимать никаких мер по легализации перепланировки, в будущем владелец не сможет недвижимость с переделками продавать, завещать, закладывать.
Наиболее благоприятная ситуация для покупателя складывается, когда перепланирование незначительное, соответствует разрешенным законодательством изменениям. Уплачивается штраф, планировка узаконивается через суд, проводится новое оформление.
Я получил разрешение. Что дальше
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
Разрешенные перепланировки
Есть несколько видов перепланировок, которые могут быть разрешены без проблем. Быстро и просто согласовать можно такие работы:
- Расширение жилых комнат на вспомогательные помещения и коридоры. Данное разрешение не распространяется на кухни и на санузлы.
- Перенос перегородок, которые не относятся к категории несущих.
- Устройство кухни в виде ниши.
- Замена ранее установленной сантехники на аналогичное. Допускается перенос подобного оборудования только в рамках «мокрой» зоны.
- Устройство проема в перегородке, которая не является несущей, проведение ее демонтажа.
- Утепление и остекление балкона.
- Изменение конструкция напольных покрытий.
Немного сложнее согласовать такие изменения в квартире, как:
- Проем в стенах, которые относятся к категории несущих;
- Демонтаж подоконных блоков;
- Объединение нескольких квартиры;
- Обустройство проема в перекрытии;
- Устройство второй ванны или туалета в жилом помещении;
- Обустройство отдельного входа в квартиру.
Сломанные стены: как можно и как нельзя делать перепланировку в квартире
Юристы и риелторы рассказали, к чему должны быть готовы владельцы жилья с перепланировкой и какие изменения не получится узаконить.
Перепланировка в квартирах стала привычным явлением для россиян в конце XX века. Типовое жилье, построенное в советское время, часто вызывало недовольство жильцов: кому-то не нравились слишком вытянутые комнаты «трамвайной» формы, кого-то не устраивал совмещенный санузел, третьи пытались скорректировать конфигурацию прихожей.
К настоящему моменту треть всех существующих в Москве квартир подверглась перепланировкам, сообщили «РБК-Недвижимости» в риелторском агентстве «Азбука жилья». Речь идет не только о крупных переделках, но и о незначительных переносах внутренних стен, уточнили в компании. Это не значит, что все 33% квартир сохранили проведенные изменения: в отдельных случаях владельцы восстановили изначальную конфигурацию.
В настоящий момент в России действуют достаточно жесткие законы, которые регулируют перепланировки квартир в многоэтажках. За нарушение законов предусмотрены серьезные санкции — от денежных штрафов до запрета на выезд из страны или принудительной продажи жилья с аукциона. Чтобы сохранить свою квартиру и избежать наказаний, достаточно разобраться в том, что можно, а что нельзя менять в планировке.
Какая бывает перепланировка?
Не всякую перестройку в квартире можно и нужно регистрировать, оформляя внесенные изменения в техпаспорте. Условно все перепланировки подразделяются на те, которые можно производить без соответствующего разрешения, и на требующие специальное разрешение из БТИ.
Обычно о том, что глобальные изменения в квартире нужно обязательно нужно вносить в техпаспорт, собственники жилья обычно вспоминают только при необходимости продажи недвижимости.
Продать недвижимость с незарегистрированной перепланировкой сложно, но можно. Обычно в выявлении таких переделок заинтересованы покупатели. Именно им рекомендуется свериться с техпаспортом.
Узаконенные изменения на схематических документах отмечены красным. Но некоторые переделки не нуждаются в согласовании.
Не все покупатели готовы связываться с неузаконенной перепланировкой
Какую перепланировку нельзя узаконить?
Собственникам квартиры нужно быть готовым, что не все покупатели рассматривают квартиры с неузаконенной перепланировкой. Такие квартиры придется продавать по заниженной цене. А если покупатели с ипотекой, то это дополнительная проблема — банки обычно не одобряют кредит на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой. Как банк это проверит? Перед одобрением ипотеки, все банки требуют предоставить технический паспорт покупаемой квартиры. В техпаспорте есть план-схема квартиры, в котором отображена вся планировка, расположение встроенного шкафа, санузла, мойки, газовой плиты и т.п. Далее покупатель за свой счет заказывает оценку квартиры. Оценщик сверит планировку по факту с планировкой с технического паспорта. Если будут расхождения с планировкой, оценщик все это укажет в отчете, который будет отправлен банку. Поэтому не стоит ничего скрывать.
Ипотечный банк может дать согласие на покупку, если неузаконненная перепланировка будет «легкой». Например, объединен туалет с ванной, снесен встроенный шкаф или перенесен дверной проем на не несущей стене (перегородке). В таких случаях банк потребует покупателей подписать соглашение, что они после покупки сами узаконят перепланировку в течение определенного срока. Такие вопросы решаются с банком индивидуально.
Позиция банка при выдаче ипотеки
Существует распространённое мнение, которое на бытовом уровне кочует в интернете, что самовольная перепланировка и ипотека – это две вещи, которые никаким боком друг с другом, не совместимые. Какую же несусветную чушь люди несут во всемирной паутине! Утверждают, якобы, что квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать только за наличные. Друзья, опомнитесь, всё уже давным-давно изменилось – позиция кредиторов уже не такая категоричная. Большинство банков идут навстречу заёмщикам, закрывают глаза даже на самые смелые и сложные переделки помещений и каждый день пачками одобряют подобного рода объекты.
Профессиональные участники рынка первыми чутко реагируют чаяния клиентов, на наметившиеся тенденции в отрасли – куда повеял ветер, туда и флюгер поворачивается. Элементарные фундаментальные законы рынка – «есть спрос, значит, в скором времени будет и предложение!» Покупателей с ипотекой я бы ни в коем случае не скидывала со счетов!
Варианты решения вопроса
Вариантов решения вопроса не много. Все зависит от того, насколько нужен конкретный объект покупателю, и насколько готов сделать скидку продавец.
Варианты решения проблемы:
- Продавец предупреждает покупателя о том, что квартира имеет перепланировку. Она не является законной и требует обязательной регистрации. В таком случае собственник жилья предоставляет покупателю скидку. Как правило, она равна тем материальным затратам, которые понесет новый собственник жилья для регистрации изменения жилого пространства. Стоимость зависит от населенного пункта и масштабов перепланировки. Но, не менее 30-35 тыс. рублей.
- Продавец обращается в Бюро технической инвентаризации, в строительную компанию и администрацию своего населенного пункта и получает официальную регистрацию перепланировки. В таком случае собственник жилья не предоставляет скидку покупателю.
- Продавец не регистрирует изменения планировки, а самостоятельно возвращает жилое помещение в тот вид, который был изначально. Вариант требует времени и иногда можно потерять потенциального покупателя, который готов уже приобрести объект.
Нет правильного или неправильного варианта. Все обусловлено взаимоотношениями субъектов, спросом на объект, желанием сторон оперативно или нет осуществить сделку купли-продажи. В любом случае необходимо будет зарегистрировать изменение пространств
а и для этого понадобятся следующие документы:
- заявление на перепланировку;
- технический план квартиры;
- бумаги, подтверждающие право собственности на объект;
- письменное согласие членов семьи, которые одновременно проживают или владеют объектом;
- разрешение на осуществление перепланировки. Оно понадобиться только в том случае, если дом приравнен к памяткам архитектуры. Тогда необходимо получить разрешение в департаменте по архитектуре и строительству города. Если дом не приравнен к такой памятки, то разрешение не нужно;
- проект или план перепланировки. Его разрабатывает строительная компания. Если перепланировка заключается в незначительном изменении пространства, то владелец жилья может самостоятельно разработать план.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Похожие записи: